Мангушев Ринат Рамилевич
Эксперт по сделкам с недвижимостью
Телефон в Москве: +7 (925) 391-83-14
Важность пункта/предложения "или выписка из ЕГРП ..." в договоре аренды ячейки
31.01.2017

«Седьмая заповедь риэлтора: Чем больше бумаг, тем чище у риэлтора пятая точка.».

В. Г. ШАБАЛИН.

Заповедь Шабалина зачастую оказывается кстати и к ситуациям, с которыми мне приходилось сталкиваться. В своё время, когда нас обучали в АН «Миэль» (Москва) и после обучения, нам постоянно твердили, что если мы выступаем на стороне продавца, который по окончании сделки вынимает деньги из ячейки, в договор аренды ячейки в условия доступа помимо «(на тот момент ещё зарегистрированного, до 1 марта 2013 г.) договора купли-продажи с отместкой о зарегистрированном переходе права собственности, зарегистрированном в Управлении Федеральной службы …» нужно обязательно включать пункт/предложение «или выписка из ЕГРП (а сегодня уже ЕГРН) на объект по адресу …, где правообладатель/собственник/субъект права/покупатель такой-то (ФИО)».

Зачем это нужно? Пусть это будет камень в огород риэлторов с 20-летним стажем работы и юристов, которые хихикают над перестраховкой, или которые не осознают важности такого пункта/предложения в договоре аренды ячейки. Это нужно на тот случай, если по непредвиденным обстоятельствам, договор купли-продажи будет потерян сразу после регистрации перехода права собственности. Поскольку этот договор является условием доступа, то без него банк не откроет доступ к ячейке.

Три примера из практики, когда пункт/предложение «или выписка из ЕГРП …» пригодились:

ПЕРВЫЙ.

Клиент-продавец самостоятельно забрал договор купли-продажи из МФЦ и потерял его по дороге в банк. Покупатели свой экземпляр отказались дать, только если продавец «не отблагодарит» их. Покупателям конечно же был дан намёк, что если он не поступит по человечески, придётся заказать выписку из ЕГРП, а им придётся подождать, пока вопрос с выемкой денег решится.

ВТОРОЙ.

После регистрации перехода права собственности, приехав в банк для выемки денег, сотрудник банка не открыл продавцу доступ к ячейки ввиду того, что на договоре купли-продажи нечитаемый штамп Росреестра. В данном случае прибегнуть к заказу выписки из ЕГРП не пришлось, т.к. покупатель оказался нормальным человеком и одолжил свой экземпляр.

ТРЕТИЙ.

А этот случай произошёл в конце 2016 г. Выступая на стороне покупателя, который приобрёл квартиру находящуюся в залоге у банка (т.е. её продавали собственники, которые дальше не могли тянуть выплаты по ипотеке (валютной)). Продавцы должны были получить разницу от продажи квартиры, поэтому арендовано было две ячейки. К ячейке, в которую закладывалась сумма причитающаяся продавцам, был включен пункт (т.е. не фраза начинающаяся со слова «или», а именно второй обязательный документ помимо договора купли-продажи) «Оригинал выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которой в качестве правообладателя указана ФИО и отсутствием записей о зарегистрированных обременениях (ограничениях).». Т.е., чтобы продавцы получили свои деньги, покупатель должен был получить квартиру свободную от прав третьих лиц. Хоть риэлтор со стороны продавцом всячески сопротивлялся, пункт был включен и не зря. После регистрации перехода права собственности, оказалось, что на счёт одного из продавцов в банке-залогодержателе был наложен арест и денежные средства в несколько сотен тысяч была заблокирована из-за долга этого продавца перед какой-то женщиной, которая подала иск в суд. Поэтому получилось так, что оставшихся средств не хватало для погашения продавцами долга перед банком, а следовательно банк не дал согласие на снятие обременения, и далее соответственно продавцам не мог быть открыт доступ ко второй ячейке, в которую была заложена причитающаяся им разница с продажи.

p.s. И в третьем случае закончилось всё благополучно, правда агенту с «13-летним опытом работы» пришлось попотеть.

Яндекс.Метрика
Рейтинг@Mail.ru